Guía de procedimentos

Están sujetos a previa licencia urbanística todos los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de las construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. Cuando los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público. (art. 172 , Ley Urbanística de Aragón -LUA-).

Por otro lado, la Ley de Administración Local de Aragón (LALA) y su Reglamento de desarrollo (RBASO) distinguen, dentro de su clasificación de los distintos tipos de licencias, las «Autorizaciones o licencias demaniales para la utilización u ocupación de bienes del dominio público local».

1. Están sujetos a estas licencias las solicitudes para realizar obras de adaptación, reforma o acondicionamiento de locales, a las que hace referencia el art. 1.3.6.1d) del Plan General de Ordenación Urbana, que vayan destinadas a actividades excluidas de las ambientales de actividad clasificada para usos comerciales, industriales y prestación de servicios.
2. La licencia de apertura se exigirá para los establecimientos comerciales, industriales y de prestación de servicios que no precisen licencia ambiental de actividad clasificada, según la Ley 7/2006 de Protección Ambiental, y tenderá a asegurar que los locales e instalaciones reúnen las debidas condiciones de tranquilidad, seguridad y salubridad.
3. El supuesto de licencia de apertura y, además, de licencia urbanística, será objeto de una resolución (art. 171.1 LUA).

Las operaciones jurídicas complementarias a un proyecto de reparcelación previamente aprobado, son documentos que completan o aclaran las determinaciones de éste, sin alterar su contenido ni el del planeamiento que resulta de aplicación.

Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos y de los terrenos de cesión obligatoria a favor del municipio.
La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y las cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y localizar sobre parcelas determinadas y en esas mismas zonas el aprovechamiento que corresponda al Ayuntamiento.

La enajenación por colindancia es un tipo de venta directa de suelo municipal, y en concreto, de las denominadas «parcelas sobrantes», a favor del solicitante, que ostenta la propiedad de la finca colindante, siguiento el más racional criterio de ordenación del suelo.

La instalación o modificación de los elementos o equipos de telecomunicación por transmisión-recepción de ondas radioeléctricas, antenas, estaciones base, radioenlaces y cualquier otro tipo de instalaciones destinadas a prestar el servicio de telefonía móvil u otros servicios de telefonía radio, requerirán la aprobación previa de un programa de implantación que contemple el conjunto de toda la red dentro del término municipal, en el que se justificará la solución propuesta con criterios técnicos de cobertura geográfica y en relación a otras alternativas posibles. El referido programa, que deberá presentar cada operador interesado en la colocación de este tipo de instalaciones y que tenga concedido el título habilitante por la Administración competente en materia de telecomunicaciones, habrá de definir también la tipología de las mismas para cada emplazamiento concreto.

Solicitudes de devolución de avales constituidos en garantía de la correcta ejecución de las obras de condena de acometidas de agua y vertido.

Es de aplicación a las solicitudes de devolución de aval depositado en el trámite de otorgamiento de licencia de derribo, una vez que la licencia ha sido concedida y una vez que por el titular de la misma se ha llevado a cabo la obligación derivada de la demolición, consistente en la condena de las acometidas de agua y vertido de la red general a la edificación derribada.

Conjunto de autorizaciones que deben solicitar los particulares cuando quieren realizar trabajos que inciden directamente sobre la red municipal de abastecimiento y en la red municipal de saneamiento, así como pequeñas actuaciones sobre calzada y acera.

Comprende además las devoluciones de depósitos constituidos por apertura de zanjas abiertas en las actuaciones anteriores.

Se entiende por reparcelación la agrupación de fincas comprendidas en la unidad de ejecución para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos y de los terrenos de cesión obligatoria a favor del municipio.
La reparcelación tiene por objeto distribuir justamente los beneficios y las cargas de la ordenación urbanística, regularizar la configuración de las fincas, situar su aprovechamiento en zonas aptas para la edificación con arreglo al planeamiento y localizar sobre parcelas determinadas el aprovechamiento que corresponda al Ayuntamiento.

Están sujetos a previa licencia urbanística todos los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de las construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes (art. 172, Ley Urbanística de Aragón -LUA-). En este procedimiento se tramitan solicitudes para instalación de Antenas de telecomunicaciones que, en aplicación del apartado letra d) nº 9 del Anexo VII de la Ley de Protección Ambiental de Aragón, se excluyen de la exigencia de licencia ambiental de actividades clasificadas. Los supuestos requeridos de licencia de apertura y, además, de licencia urbanística, serán objeto de una resolución, sin perjuicio de la formación y tramitación simultánea de piezas (expedientes) separadas para cada intervención administratriva (art. 171.1 LUA)

Instrumento de planeamiento, no necesariamente de ámbito territorial y que, en su especialidad, no persigue, salvo los denominados de Reforma Interior, la ordenación urbana en todos sus aspectos del territorio afectado por ellos, sino tan solo aspectos concretos.

En ningún caso puede sustituir al Plan General, por lo que no puede clasificar suelo, sin perjuicio de las limitaciones de uso que puedan establecer.

Comprende los siguientes supuestos:
a) Obras de nueva planta: son obras mayores consistentes en la construcción de una nueva edificación sobre un suelo vacante.
b) Obras de sustitución: son obras mayores consistentes en la construcción de una nueva edificación cuando previamente se ha derribado una edificación existente o parte de ella, sin que entre la demolida y la nueva se mantenga, en términos generales, una especial relación de similitud.
En determinadas circunstancias, detalladas en el capítulo 3.2 de las Normas Urbanísticas, puede exigirse la sustitución con mantenimiento de la fachada del edificio anterior.
c) Obras de reconstrucción: son obras mayores de nueva construcción cuya finalidad es la reposición, en su mismo emplazamiento, de una edificación preexistente total o parcialmente desaparecida.
Se incluyen obras de reconstrucción integral, mediante las que un edificio o parte de él que ha sido demolido se vuelve a construir fidedignamente en todos sus elementos estructurales, tipológicos y decorativos, tanto interiores como exteriores; y obras de reconstrucción esencial, en el caso de que la reedificación sea solo aproximada o sustancialmente igual a la obra desaparecida, reproduciéndose en cualquier caso con exactitud los elementos fundamentales de la fachada y el volumen exterior envolvente.
d) Obras de ampliación: son obras mayores mediante las que se aumenta la superficie construida en planta o el volumen de un edificio existente. Este aumento se puede obtener mediante sobre elevación o adición de una o mas plantas sobre la altura existente, por construcción de entreplantas interiores ahí donde la distancia entre forjados lo permita, o por edificación de espacios libres anejos a la edificación actual (art. 1.3.7. de las Normas del Texto Refundido del PGOU de 2007).

Para aplicar el régimen de gestión indirecta por compensación la nueva ley exige la
presentación de un «programa de compensación», que está integrado por:
a) Acreditación de la titularidad e identificación gráfica y registral de los terrenos de los propietarios que lo promuevan.
b) Propuesta de estatutos y bases de actuación de la junta.
c) Anteproyecto de urbanización.
d) Garantía de la correcta ejecución de las obras de urbanización por importe mínimo del 10% de las cargas de urbanización.
e) Acreditación de la inserción de anuncio sobre ejercicio de la iniciativa en la sección provincial que corresponda del «Boletín Oficial de Aragón».
Junto con el programa puede también presentarse el proyecto de reparcelación.

1.- Están sujetos a previa licencia urbanística todos los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de las construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. (art. 229 Ley 3/2009, de 17 de junio, Ley Urbanística de Aragón -LUA-).
El Plan General de Ordenación Urbana de Zaragoza (arts. 1.3.5. y ss.) distingue las siguientes clases:
- Obras sobre edificios existentes, incluyendo las de rehabilitación, restauración y acondicionamiento que alteren su configuración arquitectónica, como las de consolidación, conservación y mantenimiento.
- Obras de edificación de nueva planta, incluyendo tanto las de construcción de edificios sobre suelo no edificado como las de sustitución de edificios existentes, de reconstrucción y de ampliación.
- Obras de demolición de edificaciones. En relación a las obras de nueva edificación, se pueden distinguir los siguientes supuestos:
a)Obras de nueva planta: son obras mayores consistentes en la construcción de una nueva edificación sobre un suelo vacante.
b) Obras de sustitución: son obras mayores consistentes en la construcción de una nueva edificación cuando previamente se ha derribado una edificación existente o parte de ella, sin que entre la demolida y la nueva se mantenga, en términos generales, una especial relación de similitud. En determinadas circunstancias, detalladas en el capítulos 3.2 de estas normas, puede exigirse la sustitución con mantenimiento de la fachada del edificio anterior.
c)Obras de reconstrucción: son obras mayores de nueva construcción cuya finalidad es la reposición, en su mismo emplazamiento, de una edificación preexistente total o parcialmente desaparecida. Se incluyen obras de reconstrucción integral, mediante las que un edificio o parte de él que ha sido demolido se vuelve a construir fidedignamente en todos sus elementos estructurales, tipológicos y decorativos, tanto interiores como exteriores; y obras de reconstrucción esencial, en el caso de que la reedificación sea Intervención urbanística sólo aproximada o sustancialmente igual a la obra desaparecida, reproduciéndose en cualquier caso con exactitud los elementos fundamentales de la fachada y el volumen exterior envolvente.
d) Obras de ampliación: son obras mayores mediante las que se aumenta la superficie construida en planta o el volumen de un edificio existente. Este aumento se puede obtener mediante sobreelevación o adición de una o mas plantas sobre la altura existente, por construcción de entreplantas interiores ahí donde la distancia entre forjados lo permita, o por edificación de espacios libres anejos a la edificación actual (art. 1.3.7. de las Normas del PGOU de 2007).
2.- La licencia ambiental de actividad clasificada se exigirá para las actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, de conformidad con lo dispuesto en la normativa reguladora de tales actividades (art. 230 Ley 3/2009 Urbanística de Aragón). El sometimiento de las actividades a previa licencia tiene por objeto evitar que las instalaciones, establecimientos, actividades, industrias o almacenes, sean públicas o privadas, produzcan incomodidades, alteren las condiciones normales de salubridad e higiene del medio ambiente y ocasionen daños a la riqueza pública o privada o impliquen riesgos graves para las personas o los bienes. Se someten al régimen de licencia ambiental de actividades clasificadas la construcción, montaje, explotación, traslado o modificación sustancial de las actividades clasificadas de titularidad pública o privada (art. 60 LPAA).

Su objeto es la corrección de los errores materiales, de hecho o aritméticos existentes en el Plan General de Ordenación Urbana.

La Entidad de Conservación es un ente urbanístico colaborador, de naturaleza administrativa que goza de personalidad jurídica plena desde el momento de su inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras y que, integrada por los propietarios de los terrenos incluidos en una unidad de ejecución, asume las facultades y deberes que le confiere el Ordenamiento Jurídico y los Estatutos que debidamente aprobados lo desarrollan, con objeto de conservar las obras de urbanización y el mantenimiento de las dotaciones e instalaciones de los servicios públicos pertenecientes a la indicada pieza territorial.

La solicitud de aplicación de la normativa de fondo mínimo, permite a la edificación a que se refiere alcanzar un fondo edificable de 7,5 metros en toda la longitud de su fachada, aún cuando ello suponga un coeficiente de edificabilidad u ocupación superiores a los genéricos establecidos por las Normas Urbanísticas del PGOU para cada una de las zonas y grados, en los supuestos previstos en el artículo 4.1.3 de las mismas, cuando expresamente lo admitan las normas correspondientes a la zonificación concreta.
Se aplica en las manzanas que no se ordenan mediante regulación gráfica de los fondos edificables, sino por coeficientes de ocupación y edificabilidad.
Como contraprestación, se aplican los mecanismos previstos en el artículo 1.2.5 de las Normas Urbanísticas sobre compensación de excesos y defectos de aprovechamiento en el suelo urbano consolidado.

La ejecución del planeamiento garantizará la distribución equitativa de los beneficios y cargas entre los afectados e implica el cumplimiento de, entre otros, «costear y en su caso, ejecutar la urbanización en los plazos previstos».

El promotor podrá instar prórroga de plazo, en los términos previstos en las condiciones generales de la licencia, y siempre y cuando el plazo no supere el previsto en el instrumento de planeamiento.

Son instrumentos especiales, a caballo entre el planeamiento y la gestión urbanística, que el Ayuntamiento puede suscribir, conjunta o separadamente, con otras Administraciones Públicas y con particulares, al objeto de colaborar en el mejor y más eficaz desarrollo de la actividad urbanística.

Tienen carácter administrativo.
Límites: son nulos de pleno derecho los convenios:
— Cuyo contenido determine la necesaria redacción de un nuevo Plan General o la revisión del vigente.
— Los que permitan la percepción de cualesquiera prestaciones antes de la aprobación definitiva del instrumento de planeamiento correspondiente.
— Los que prevean obligaciones o prestaciones adicionales o más gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de propietarios afectados que no sean parte en el convenio.

Asimismo, nulos de pleno derecho las estipulaciones del convenio que contravengan normas imperativas.

La negociación, la celebración y el cumplimiento de los Convenios Urbanísticos están sujetos a los principios de transparencia y publicidad propios de la legislación de contratos.

Contenido:

Los convenios urbanísticos deben incorporar un plazo máximo de vigencia, indicando los efectos derivados de su vencimiento sin su total cumplimiento. Asimismo deben incorporar una valoración económica de los compromisos que se deriven para quienes los suscriben. Cada parte deberá prestar garantía financiara o real del cumplimiento de sus respectivas obligaciones. Este contenido es condición esencial de validez del convenio.

Están sujetos a previa licencia urbanística todos los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de las construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. Cuando los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público. (art. 172, Ley Urbanística de Aragón -LUA-).

Por otro lado, la Ley de Administración Local de Aragón (LALA) y su Reglamento de desarrollo (RBASO) distinguen, dentro de su clasificación de los distintos tipos de licencias, las «Autorizaciones o licencias demaniales para la utilización u ocupación de bienes del dominio público local».

Con independencia de las definiciones que a lo largo de nuestro ordenamiento jurídico van apareciendo sobre el concepto de ruina y atendiendo al análisis gramatical de la misma, la definición de la Real Academia sobre el concepto de ruina se entiende como la «acción de caer o destruirse una cosa».

Partiendo y reconociendo como idénticos los conceptos de ruina y estado ruinoso y significándolos como una situación fáctica de deterioro, podremos concluir entendiendo que la ruina es un estado de hecho productor de efectos jurídicos, con cuya declaración se tiende a prevenir un peligro cierto, que puede ser actual o inminente, pero que también contempla el peligro más o menos próximo que debe evitarse.

Están sujetos a previa licencia urbanística todos los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de las construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. Cuando los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público (art. 172, Ley Urbanística de Aragón -LUA-).

Por otro lado, la Ley de Administración Local de Aragón (LALA) y su Reglamento de desarrollo (RBASO) distinguen, dentro de su clasificación de los distintos tipos de licencias, las «Autorizaciones o licencias demaniales para la utilización u ocupación de bienes del dominio público local».

Están sujetos a previa licencia urbanística todos los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo, tales como las parcelaciones urbanísticas, los movimientos de tierra, las obras de nueva planta, la modificación de la estructura o el aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de las construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública y los demás actos que señalaren los Planes. Cuando los actos de edificación y uso del suelo y del subsuelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público (art. 172, Ley Urbanística de Aragón -LUA-).

Por otro lado, la Ley de Administración Local de Aragón (LALA) y su Reglamento de desarrollo (RBASO) distinguen, dentro de su clasificación de los distintos tipos de licencias, las «Autorizaciones o licencias demaniales para la utilización u ocupación de bienes del dominio público local».

En particular, queda sujeto a licencia el uso común especial y ocupación del dominio público que se produce con la existencia de pasos, badenes y reservas de espacio en la vía pública.

Se entenderá por badén, toda modificación de la acera que suponga alteración de la línea rasante, bien sea en la totalidad del plano superior o en la arista exterior de dicha acera, comprendiéndose al efecto, los desniveles, rebajes de altura, escotaduras, sustituciones de la línea oblicua en lugar de la horizontal, y en suma, toda modificación del aspecto exterior del acerado (art. 19.1 de la Ordenanza Fiscal 25).

El art. 3.3.1. de la Ordenanza reguladora de las licencias urbanísticas de obras menores y elementos auxiliares tipifica como obra menor la reparación de pasos o badenes en aceras para facilitar el acceso de vehículos. Por dicho carácter la documentación técnica a aportar, principalmente planos, no requiere el visado técnico por Colegio oficial.

Se trata de las adquisiciones de Suelo procedentes del proceso urbanizador y edificatario.

El art. 35b de la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón, exige la cesión gratuita de los terrenos afectados por las alineaciones y rasantes establecida, en proporción no superior al 15% de la superficie de la finca, por lo que deberá indemnizarse el exceso de cesión.